核心提示

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

隨著城市汽車保有量的持續增加，停車的問題已成為車主們的一大困擾。不僅商場、寫字樓等公共場所停車難，而且入住小區，如果沒有購買車位，找一個地方停車也是頗令人頭痛的事情。車位之爭也由此產生。日前，浙江省新昌縣人民法院就審理了一起車位糾紛案，最后判決確認小區內的59個地面停車位使用權歸其全體業主享有。

【典型案例】

原告房地產公司是某小區的建設單位。2014年10月，房地產公司通過競拍取得了小區所在的國有土地使用權，建筑住宅樓4幢、地下一層地上七層。小區建成后，房地產開發公司與買受人簽訂的《商品房買賣合同》第四條對建筑區劃內車位問題作出約定，即規劃用於停放汽車的地上及地下車位使用權、車庫使用權、車棚使用權屬於出賣人。小區地下車位規劃時可以做產權証，且全部通過出賣的方式賣給了業主。但59個地面車位面積未計入建筑面積，無法辦理產權登記手續。針對這59個地面車位，房地產開發公司認為是通過競標出讓土地后開發建設，應歸屬於原告。小區業委會則認為地面車位佔用小區公共用地，應由全體業主享有。

2020年11月，房地產開發公司起訴到新昌縣人民法院，要求確認小區內的59個地面停車位使用權歸自己所有。

【判決結果】

2021年2月，新昌法院判決駁回了房地產開發公司的訴訟請求。房地產開發公司不服，提起上訴。2021年7月，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

【律師說法】

陝西學高律師事務所律師南新建認為，要正確處理本案，首先應當分清小區規劃內車位車庫與非規劃內車位權屬區別。車位、車庫是小區業主共同生活的輔助設施，屬於小區的配套設施。《中華人民共和國民法典》第二百七十五條規定：建筑區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

規劃內車位車庫是建筑單位在開始建造之初經規劃部門批准，並於建造完成后可以辦理產權登記的車位。這種車位具有獨立性、可分性，建設單位可以通過出售、附贈或出租等書面合同方式，對車位、車庫所有權的歸屬作出明確約定。非規劃內車位是佔用業主共有的道路或者其他場地用於停車形成的車位，沒有在最初批准的項目建設規劃中，所佔用的道路或者場地屬於業主共有財產，維護費用作為公攤費用由全體業主承擔，后續改擴建車位也應由業主共有。

本案中，房地產開發公司主張的59個地面車位，雖在小區建造之初經過規劃設計，但這是為了滿足全體業主日常生活及公共使用需要而保障設置的規定數量或比例的停車設施，規劃的初衷並非讓開發商以出賣等方式獲利，且這59個車位未計入建筑面積，不能辦理產權登記手續。地上車位有別於地下車位，未形成新的使用空間，房地產開發公司也無額外成本投入，實質上是佔用建筑區劃內業主共有的道路或者其他場地，應認定屬於業主共有。房地產開發公司不能以出售、附贈或者出租等方式進行處分。

其次，關於格式條款的法律后果。

根據《中華人民共和國民法典》第四百九十六條規定，採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

本案中，房地產開發公司與業主方簽訂的《商品房買賣合同》第四條關於地上車位的約定內容屬於對買受方合理享受業主主要權利的排除，條款字體與其他條款並無區別，且房地產開發公司也未提供証據証明其對該條款盡到合理提示及說明義務，該格式條款無效。

最后，在現實生活中，還有一種人防車位。

人防車位，是平時可以用於停放車輛的人防工程。由國家投資單獨修建的地下防空建筑，屬於國家所有。由社會投資者投資並結合民用建筑修建的人防車位（即結建人防車位）的所有權歸屬，我國現行法律並無明確規定。當前，新建民用建筑時，開發商必須依據國家相關規定結建人防工程，這是開發商應承擔的法定義務。因此，結建人防車位的所有權仍應歸屬於國家。

根據《中華人民共和國人民防空法》的規定，開發商作為人防車位的建設單位，在平時對其享有使用權和收益權。

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