房企發債“找錢”規模攀升 政策強調“堵暗口、開明口”

近日，住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

作為典型的資金密集型行業，房地產企業的融資能力和現金流是兩大生命線，“借新債換舊債”是房地產行業存在的普遍問題。

受疫情影響，上半年多數企業銷售額出現下滑，導致經營活動產生的現金流收緊，具有高負債、高杠杆特點的房地產企業亟需“找錢”。

記者注意到，盡管房企“找錢”通常以銀行貸款為主，但近來發債等直接融資規模明顯攀升。而此次座談會的政策出台或將為房地產企業融資“補血”指明正途。

房企直融規模攀升 海外債連續三月增長

Wind數據統計顯示，截至7月21日，今年以來房企海外發債規模已達416.32億美元（折合人民幣2910.45億元人民幣），同期國內地產債發債規模3764.63億元，合計發行規模6675.08億元。

中指院數據顯示，7月，房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%﹔在經過4月份的零發行后，海外債連續三個月增長，7月發行規模508億元，環比增長30.6%。

“房地產企業融資手段最主要是銀行貸款為主，今年整體上融資環境適度，但不同規模的企業分化比較明顯，國有大型房地產企業融資相對容易，但地區型、中小型的民營房地產企業融資相對困難，總體來看，資金鏈比較緊張，對融資要求非常迫切。”方正証券首席經濟學家顏色認為，從利率上來看，疫情期間，貨幣政策比較寬鬆，利率有所下降，但近幾個月來隨著貨幣政策逐步正常化，利率逐漸穩定，下降空間很有限，或將導致融資成本上升。

房企發債量攀升的同時，亦已進入償債高峰期。

Wind數據顯示，未來五年，房企海內外合計債務到期規模將達3萬億元左右，且從2020年開始到期規模將持續保持高位。

“大量融資使房企的資金鏈壓力減弱，一方面加大房地產供給，產生‘去庫存’壓力，另一方面導致債務杠杆過高，產生債務風險和金融風險。”中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任況偉大說。

“房住不炒”並非一刀切 房企融資“堵暗口、開明口”

今年以來，中央堅持“房住不炒”定位不變，多次強調嚴防信貸資金違規流入房地產領域。

年初，銀保監會在2020年工作會議上強調，嚴格執行授信集中度等監管規則，嚴防信貸資金違規流入房地產領域。

4月，銀保監會再次強調，按照申請貸款時的用途真實使用資金，不能挪用，如果以房產抵押申請貸款，要求銀行嚴格監控資金流向，確保資金流向申請時的標的，對於違規流入房地產的堅決糾正。

7月24日，房地產工作座談會指出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。

20日召開的座談會強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，不能簡單地以“收緊”或“放鬆”來看待此類會議傳遞的政策信號，此次會議更多的是強調了規范操作導向。“首先各類違規資金肯定會面臨監管，同時一些觸碰監管紅線的高負債等情況也會面臨壓力﹔第二，對於合理的融資需求依然會給予支持。”

東方証券首席經濟學家邵宇認為，系列政策和規則的出台，是“堵暗口、開明口”的系列舉措。邵宇指出，房地產開發商隻要能遵循政府規定和規則，並能提供出一定品質的、滿足一定剛性需求住宅，是一定能夠得到相應融資渠道支持的。

數據顯示，5月份以來，房地產企業新開工項目較多，計劃總投資量大，尤其是一線城市，拿地價格創新高。

顏色認為，盲目追逐競地等會導致資金鏈進一步趨緊。從貨幣政策來看，隨著總體貨幣政策正常化，流動性會偏緊，使得發債收益率下降，發債成本或將上升，房地產企業需要警惕這一點。

嚴躍進建議，相關房企應注重下半年融資端口和投資端口的關系，注重對高負債項目的處理。對於一些債務壓力大的企業，后續需要不斷嘗試降低負債，甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。