上半年深圳樓市升溫明顯 調控再升級

　　近期疫情影響減弱，部分城市樓市回暖顯著。為遏制短期投機需求，7月已有多個城市發布樓市約束性調控政策。7月15日，深圳加入樓市政策收緊行列，市住房建設局、市規劃和自然資源局等八部門聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》），對深圳樓市限購、限貸和限售三個方面的政策進行調整。

　　深圳樓市調控再升級

　　《通知》中調整商品住房限購年限一條引起廣泛關注：“深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險証明，方可購買商品住房。”對比北京和上海現行的落戶即可購房政策，深圳這條限制較為嚴格。億翰智庫分析認為，深圳作為首個買房需要有戶口，且要求附加所得稅/社保的一線城市，此規定直接封鎖了落戶買房投資的通道，對於非居住需求購房的影響較大，扼殺了試圖通過落戶以購房投資的行為。

　　在去年十一月，深圳在普通住宅認定標准裡取消了對價格規定。本次《通知》再次更新了對普通住房的規定：“享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上﹔單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下﹔實際成交總價低於750（含本數）萬元。”同時將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

　　億翰智庫研究認為，深圳的豪宅需要繳納豪宅稅，合理地界定普通住房和非普通住房標准，可以保障大部分群體對普通住房的需求。高於這一標准的住房均為非普通住房標准，將享受不到相關的稅收優惠，可以有效抑制非普通住房價格上漲。而增值稅征免年限的調整將對二手房市場交易能起到一定的抑制作用。

　　堵死“假結婚”購房渠道

　　此次深圳限購標准出台引發了市場的熱議，與此同時，給規則“找漏洞”的話題在網絡上引發熱議。針對《通知》中的“夫妻離異的，任何一方自離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”規定，有網友戲稱，若有房家庭雙方離婚后，一方迅速與另一無房的配偶結婚並閃離，若審查購房資格隻追溯到上一次結婚記錄，此時購房是否可以不受限制。對此，深圳住建局發表回應，購房資格審查將“追溯3年內所有離婚記錄”，即，購房之日前3年內有一次以上離婚記錄的，其擁有的住房套數按購房之日前3年歷次離異時家庭總套數之和計算。

　　此外，對於戶籍和個稅繳納年限的限制，深圳市住建局發表補充說明“已在深圳連續繳納社保或個稅滿5年但入深戶未滿3年的，具有購房資格，限購一套商品住房”。

　　深圳二手房市場預期向好

　　調控升級的背后，是上半年深圳二手房的高熱度。疫情減弱后，深圳二手房市場快速恢復，各項指標增速領先其他城市。

　　根據諸葛找房數據顯示，2020上半年深圳二手住宅成交43586套，同比大幅增長39.9%。相對於同為一線城市的北京-5.8%和上海-8.4%，深圳市場增速過快尤為明顯。此外，深圳二手房市場成交價格同樣堅挺，截止到2020年6月底，深圳二手住宅市場成交平均價格為69599元/平方米，上半年成交價格同比上漲8.0%。在2020年6月份，深圳挂牌的業主調整過價格的二手房中，漲價的房源佔比為54.6%，這一比例領先於其他城市，且環比上升了2.2個百分點，同比去年上升了29.9個百分點。可見，從深圳業主調價動作來看，深圳二手房市場預期普遍向好。

　　下半年以來，杭州、寧波等多地收緊樓市政策。如今深圳也跟進調控，諸葛找房數據研究中心高級分析師王小嬙認為，深圳調控收緊是市場過熱的必然結果，目前房地產調控的關鍵詞仍是“房住不炒、因城施策、房地產市場平穩發展”，深圳本次在因城施策的原則下，結合自身房地產市場出台調控收緊政策，是為了保持當地市場的平穩運行。但整體來看，全國開發經營指標增速並未恢復到歷史同期水平，預計下半年政策全面收緊的可能性不大，市場總體仍將延續溫和窗口期。