严跃进:房价为何如此顽固?

严跃进

2018年08月21日09:30  来源:中新经纬
 
原标题:严跃进:房价为何如此顽固?

8月15日,国家统计局发布的全国70城房价的数据印证房价继续上涨态势。在如此严厉的政策管控下,房价为何继续上涨,且幅度扩大?这至少说明,房价还是比较顽固的。

70城房价涨多降少

从字面上解释,“顽固”是指“难以改变”。我们经常会听到类似“房价为何越调越涨”的声音?首先应看一下具体的市场表现。

从国家统计局发布的数据可以看出,实际上全国70个大中城市房价环比增幅和同比增幅数据总体都是在反弹的,而且幅度很明显。其中全国70城新建商品住宅价格指数环比增幅为1.2%,同比增幅为6.6%。环比增幅数据创下了2016年9月“930新政”以来的最大涨幅,以前都是小数点后水平的上涨,现在却是个位数上涨了,这显然是比较夸张了。从同比增幅数据看,房价大体上自今年二季度就已经开始反弹。年初的时候,房价上涨的城市数量大概是40多个,但现在房价上涨的城市有60多个。

即便是在管控严格的城市,房价“顽固”也有所体现。比如说海口和三亚。在今年4月22日,海南省人民政府发布通知,规定从当日起海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。然而,从7月房价指数数据看,三亚的房价指数环比增幅为3.7%,属于70个城市中涨幅最大的城市,这和调控预期、市场预期等都有很大的出入。

房价顽固体现在何处?

房价顽固的特征,总结起来就是:涨多跌少、涨易跌难、涨快跌慢、涨长跌短。

涨多跌少,是针对房价涨跌幅度而言的。当前很多城市,房价上涨的幅度比较大,一般来说一年上涨10%是很正常的现象。但是房价下跌的城市,跌幅往往不及上涨幅度,下跌本身的影响明显是被削弱了。

涨易跌难,是指上涨概率大于下跌。从现实情况来看,尽管许多事件本身和房地产价格上涨没有直接关联,但房价较容易被炒作而上涨。而部分应引起房价下跌的政策,实际上影响却较小。最典型的就是2013年发布的关于二手房个税的政策,其本意是打压炒作,进而带动房地产市场降温。但当时的楼市表现却是更加恐慌,购房者也在加快网签,进而带来了房价的反弹。

涨快跌慢,是说房价的运行规律。当房价上涨的时候,房价曲线就会呈现出“飙升”的状态,即有加速上涨的特点。而当房价下跌的时候,往往不是加速下跌,而是扭扭捏捏的状态,稍许跌了一点,还显得非常不情愿。至少从这几年来看,房价似乎有天然的“上涨因素”。

涨长跌短,是指房价变化周期的长短。一般来说,房价上涨可以经历两年左右的时间,约在16-24个月,而房价下跌可能只维持4-8个月的时间。从这个角度看,当前房价上涨的持续时间更长,其影响也会更大,进而形成了房价一直涨的市场印象。

如何破解房价顽固的属性

对房价的管控,需要短期、中期和长期的政策配合,同时也需要市场参与者客观看待当前的房价。

客观来说,在这一轮楼市调控中,很多购房者还是买到了性价比比较高的房源,购房的成本肯定是减少了,房住不炒的政策思路在积极落实,未来也需要继续坚持。当然从房地产长效发展的角度看,在既有的楼市调控政策外,下半年还需要做一些更细致的工作,这需要地方政府、房企、购房者等市场参与主体的努力。

第一,要深入基层了解房价的各种问题。当前部分地区房价管控措施,多采用预售许可证的管控做法,其效果是值得肯定的。但也不妨多去了解开发商、中介公司、购房者的声音,多看看有“猫腻”的地方,这对制定房价管控政策是有益的。

第二,对于热点楼盘,可以采用一对一的价格指导。当前,多数城市新开楼盘并不是很多,可以对每个楼盘采用一楼一策。此前市场间不乏因个别楼盘开盘引起恐慌导致其他楼盘跟涨,所以管好重点楼盘,积极进行价格指导和信息发布,是比较务实的措施。

第三,降房价是手段,降压力是根本。通过近期部分城市关于精装修的维权事件可以看到,购房时房价虽然下降了,但精装修的潜在成本上升了。又比如,现实中部分开发商用各种手段来阻止购房者使用公积金贷款购房。通过此类事件,我们可以明确,未来需要继续做政策细化,开发商也应主动谈谈各类难处和困惑,这样才可以真正带来降购房压力、促市场发展的效应。(中新经纬APP)

严跃进

 (易居研究院智库中心研究总监,中新经纬特约专家。研究方向为房地产市场与政策、房地产大数据、区域市场投资风险等。)

(责编:邓楠、雷浩)