航拍建設中的西安高新區中央創新區永安領匯中心項目。 受訪者供圖

　　通過“商轉辦”，解放路民生百貨商場成功引入企業入駐。圖為工作人員在改造后的房間內辦公。 本報記者 蘇怡攝

　　8月1日，位於西安市解放路的悅薈廣場城市更新改造項目。 本報記者 袁景智攝

　　西安市城市更新基金出資支持蘇寧易購廣場改造項目，助力解放路商圈轉型。圖為8月1日拍攝的解放路蘇寧易購廣場一角。 本報記者 袁景智攝

　　在城市建設和產業發展領域，城市更新絕對是最熱的話題之一。

　　近年來，隨著城市發展漸趨成熟，城市空間的“存量博弈”難題愈發凸顯。2022年末，我國常住人口城鎮化率達65.22%。城市發展從單純追求增量的初級階段進入到“增存並舉”的新階段，城市更新成為“香餑餑”。

　　作為我國首批城市更新試點城市，西安市持續探索創新城市建設領域財政投入方式改革，2022年設立西北地區首隻城市更新基金，運用“城市更新+產業導入”運作模式，引導多層次、多元化社會資本及金融資源解決前期資本金籌集和后續融資難題，加速城市更新項目建設。

　　設立一年多，西安市城市更新基金累計決策子基金14隻，認繳出資76.45億元，子基金規模達455.05億元。在平衡和保護中，西安市通過基金賦能城市更新項目，創新探索出一條財政支持城市建設投入的新路徑。

　　■ 微更新微改造 老城煥發新活力

　　有了資金“活水”的澆灌，今年上半年解放路商圈盤活閑置樓宇超4萬平方米。今年內，解放路悅薈廣場將改造完成﹔明年上半年，蘇寧易購廣場將改造完成……一個個城市更新項目正在加快推進

　　望著空蕩蕩的商場，陳楊滿懷期待。

　　7月25日，站在西安市解放路的蘇寧易購廣場內，指著眼前的閉店商鋪，西安新城城市更新集團有限責任公司董事長兼總經理陳楊說：“這裡的公共空間浪費少，三層以上改成辦公區域很方便，適合網絡科技公司入駐。”

　　作為西安市曾經的“頂流商圈”，解放路商圈是繁華的象征。然而，伴隨著城市骨架不斷拉大、中心城區人口向外遷移、小型城市綜合體“遍地開花”，解放路商圈人氣下滑，大量商業樓宇出現閑置。

　　“蘇寧易購廣場位於解放路商圈的核心，2018年開業時，一年僅電器銷量就超過1.5億元。新冠病毒感染疫情發生后，商場客流驟減，商鋪陸續退租。”陳楊說，與解放路的“沒落”形成鮮明對比的是，東新街和新城廣場周邊的專業寫字樓持續火爆，幾乎滿租。

　　為了盤活大量閑置的樓宇資源，重聚人氣，“喚醒”傳統商圈活力，西安市新城區依托便利的交通資源和完善的生活配套，通過“商轉辦”積極營造“員工友好型”環境，吸引科技類勞動密集型企業入駐。

　　通過“商轉辦”，解放路民生百貨商場成功引入美團落戶。這種“騰籠換鳥”的模式，不僅盤活了閑置樓宇資源，引來了人流，還帶動周邊消費快速恢復。今年暑期，距離民生百貨商場百米內的萬達廣場，每日進店客流量超4萬人次，周末突破5萬人次。

　　“民生百貨商場‘商轉辦’的成功，更加堅定了我們改造解放路商圈的信心。”西安市新城區城中村和棚戶區改造事務中心主任劉毅說，微更新微改造需要大量的資金支持，單靠財政扶持無法完成，迫切需要引入社會資本。

　　作為城市更新領域的母基金，西安市城市更新基金按照“政府引導、企業發起、社會參與、片區合作”原則，通過設立新城區城市更新子基金，撬動社會資本參與項目改造，助力解放路商圈重煥活力。

　　有了資金“活水”的澆灌，今年上半年，解放路商圈盤活閑置樓宇超4萬平方米。今年內，解放路悅薈廣場將改造完成﹔明年上半年，蘇寧易購廣場將改造完成……一個個城市更新項目正在加快推進。

　　遵循有為政府和有效市場的發展邏輯，西安市堅持在保護中開發，在開發中“造血”，通過微更新微改造，全市涌現出以老菜場、老鋼廠、西影廠等為代表的城市更新項目。這樣的“存量升級”帶來的不僅是愈發廣闊的發展空間，更是宜居、宜業的“城市溫度”。

　　“閑置的樓宇資源改造完成后，解放路商圈的人氣將會回來。”劉毅說，屆時，解放路的“華麗轉身”或許能為西安市老城區綜合改造、產業和功能提升提供一個不錯的樣本。

　　■ 重塑區域空間 提升配套添幸福

　　區別於傳統高周轉的發展模式和資產抵押風控模式，西安市城市更新基金通過“區域子基金＋城市更新＋產業導入”的有機運作模式，有效解決了城市“存量更新”最大的資金難題

　　36歲的宋瀟是西安市城市更新基金的投資經理。每季度，他都要趕到項目現場進行投后管理，實地了解建設情況。

　　7月25日，在西安高新區中央創新區永安領匯中心項目現場，宋瀟一邊檢查，一邊對記者說：“這裡是西安高新區三次創業的主戰場，是絲路科學城建設的核心。”

　　作為西安“雙中心”建設的核心承載區，絲路科學城依托生態廊道和現有產業基礎，建設中央創新區、生態文創區、硬科技產業區等。永安渠商旅文化街區項目是其重要的商業配套項目，是集購物中心、商業街、商辦配套、精品酒店等功能於一體的城市活力中心。

　　以永安渠為主脈，永安渠商旅文化街區項目用水系連接12個地塊功能商業組團，同時引入自然人文場景，營造多樣化有趣的親水體驗空間，是西安市首個“文化濱水長廊”。其中，永安領匯中心項目用地面積約10.2萬平方米，總建筑面積約38.8萬平方米。

　　夏日的午后，陽光火辣辣地炙烤著大地。在永安領匯中心項目現場，塔吊林立，數百名建設者揮汗如雨，堅守施工一線。為了加快項目建設進度，保障施工人員安全作業，項目部積極做好后勤保障，密切關注天氣信息，動態調整施工安排，避開高溫時段施工，採取各項措施確保項目建設有序推進。

　　截至目前，永安領匯中心項目2號地塊的主體已經封頂，商業街區正在進行幕牆施工及裝飾，其余地塊加快地下主體施工，項目預計2024年全部竣工。

　　望著周邊拔地而起的建筑，宋瀟說：“永安領匯中心項目只是西安市城市更新基金投資的重點項目之一。除此之外，基金還出資支持高新三期安置房項目，擬出資經開區涇渭新城汽車工業創新片區等項目，通過城市更新完善提升片區配套服務設施，滿足周邊群眾多元化消費需求和高品質生活追求。”

　　城市更新關乎民生幸福、關乎城市未來。然而，城市更新項目屬於重資產，此前一些項目未能持續性改造，究其根本是開發成本太高，引進的資源不夠匹配。

　　“區別於傳統高周轉的發展模式和資產抵押風控模式，西安市城市更新基金通過‘區域子基金+城市更新+產業導入’的有機運作模式，有效解決了城市‘存量更新’最大的資金難題。”作為西安市城市更新基金的管理機構，西安財金資本管理有限公司總經理張翰說，經過一年多實踐，西安市城市更新基金根據區域建設需求合作設立專項子基金，重點支持老舊資產提升改造、城棚改、產業園區建設三類項目。這既是城市更新模式的變化，也是城市更新市場化管理和投資運作的一次有益嘗試。

　　■ “龍頭企業+產業園”　增強城市競爭力

　　西安市城市更新基金先后對空港新城、涇河新城、國際港務區等產業園區進行投資支持。通過西安市“北跨”范圍的隆基產業園、自貿藍灣產業園、臨港產業園等一個個重點產業園區項目，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、電子加工等產業布局中扮演著資金引導方的角色

　　作為陝西空天動力研究院有限公司總經理，魏征認為，資本在產業“鏈路”中的“能量”很大。

　　陝西空天動力研究院有限公司是省、市、區共同出資組建的集技術研發、成果轉化和金融投資於一體的新型研發機構，旨在推動創新鏈、產業鏈、資本鏈的有效融合，解決空天動力領域的國產替代難題。成立5年來，該公司通過發起設立成果轉化、科技專項基金等，先后孵化培育了興航航空、天成航材、天策科技等一大批科創型企業。

　　“初創期的科創型企業需要大量的資金扶持。由於投資風險高，社會資本輕易不敢投，所以，資金成為這些企業發展的難題。”魏征說，該公司堅持投早、投小，已經投資孵化航空航天軍工產業鏈關鍵核心項目45個，持有項目總市值超300億元。從整體來看，已投項目專注於航空航天領域，科創屬性突出，投資后項目表現出較高的成長性，投后增值效果明顯。

　　2022年，為了拓展高質量發展的物理空間，陝西空天動力研究院有限公司啟動建設空天動力創新中心項目。該項目是陝西空天動力研究院總部基地、項目孵化場地，以及空天動力陝西實驗室的核心區，也是陝西搶抓國家實驗室建設機遇的重要載體。

　　當前，隨著城市更新的內涵和外延意義不斷拓展，促進產業結構升級、提高經濟發展質效、增強城市競爭力，也成為城市更新的應有之義。

　　因此，以產業發展為導向，西安市城市更新基金以“融”帶“產”，以“產”促“城”，積極發揮資金支持和引導作用，促進企業創新能力和管理水平提升，為經濟持續健康發展提供強勁動力。

　　魏征說：“西安市城市更新基金出資1億元，有效解決了項目資本金籌措難題，資金放大效應超9倍，有力推動了項目開工建設。目前，空天動力創新中心項目2號樓已經封頂，1號樓預計9月封頂，爭取年內驗收，明年初投用。”

　　截至目前，西安市城市更新基金先后對空港新城、涇河新城、國際港務區等產業園區進行投資支持。通過西安市“北跨”范圍的隆基產業園、自貿藍灣產業園、臨港產業園等一個個重點產業園區項目，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、電子加工等產業布局中扮演著資金引導方的角色。

　　西安財金投資管理有限公司董事長任紀剛說：“財政投入滾動放大、股權資金使用靈活、項目全周期精准支持，這是西安市城市更新基金的顯著特點。通過統籌項目資源，西安市城市更新基金將社會資本與城市更新項目精准結合，有效激發了經營主體參與城市更新的積極性，為增強城市競爭力，助推區域轉型升級提供了可參考的‘西安模式’。”

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